本篇文章擷取於萬寶週刊第705期
基泰建設從陽宅市場跨入陰宅市場推案，大家都覺得奇怪，
然而，陰宅市場的利潤，卻是大到難以想像，
基泰這著棋，下得險、卻也下得妙。
2000年的時候，基泰建設(2538)以9~10億元，
買下位於基隆信義區大水窟段的3萬坪棄土場土地，
以及國統環保工程20％的股權，
這樁買賣交易雖然發生利益輸送被調查案件，
但是，經過了7年時間，這塊總計52公頃的土地，
已經順利變更成為合法的土葬墳墓用地，
而基泰持有的這3萬坪「陰宅」用地，
也計畫在今年6月份推出「萬事如意」的陰豪宅個案。
墓園產品有投資價值？
「什麼？！基泰不是蓋張惠妹住那棟『信義之星』豪宅的建設公司嗎？
怎麼搞的，他們要賣墳墓地喔？」一位曾經是基泰建設住戶的黃小姐這麼說道。
的確，基泰總經理馮先勉說，傳統上，
由於許多投資人將墓園商品歸於「陰」的市場，不願意去探討與接觸，
所以，造成對此一市場的無知與排斥，也使得該一市場產生暴利的機會。
世界上許多好的投資基金，其投資標的都包含了墓園，為什麼呢？
馮先勉指出，因為墓園投資具有
(1)不受景氣循環干擾。(相反地，通常市場愈不景氣，需求愈高)
(2)稀有。(供給者極少)
(3)又是必需品；
任何投資商品如果具有上述3種特性之一的話，其投資性已極為難得，
但墓園投資由於同時具有3大優勢，
導致其價格可以不受市場競爭影響(幾乎不會有價格競爭)的特殊優點，
所以，自然獲得世界上許多投資機構的青睞。
「站在投資的角度上，能夠幫公司及股東獲利的產品，當然就值得投資，
並無所謂的「陰」或「陽」。」
馮先勉這麼表示。於是，規劃了7年的基隆「墓園案」，
在經過這次的產品調整之後，終於敲定將以「陰豪宅」的方式推出銷售。
「陰豪宅」登場銷售
在房地產一片「豪宅熱」的氣氛下，基泰建設逆勢推出所謂的「陰宅」產品，
的確引起了相當多話題，基泰建設總經理特別助理許怡先表示：
「我們強調的是『私人紀念館』的概念。」
這種「概念」因為不是為往生者設計，
活著的人可在其內議事、慶典、教育、傳承、追思，
所以，這種空間必須比陽宅更加陽光，
須要有更大的戶外空間、更美麗的景觀與更人性化的管理服務。
而這些都不是傳統墓園與納骨塔所能提供的，
但類似產品卻能創造更大的稀有性與價值，
「在未來5年內，必將成為投資主流。」馮先勉這麼認為。
5年前政府正式實施殯葬管理條例後，
大量舊的、不合法的墓園產品將被拆除剷平，
少數新的、合法的、深具價值的產品已逐漸出現，
這是一個潮流，也是一個新的投資趨勢，
基泰建設看好這個市場的趨勢，
在7年前就投入了陰宅市場的準備，
2007年，「萬事如意」的私人紀念館個案，
也成為投資的焦點。
基泰跨進「陰陽錢界」
「基隆大水窟墓園案只是我們規劃多年的個案，基泰還是有很多陽宅個案的。」
馮先勉解釋道。根據基泰的規劃，2007年在台北市內還有10億元的「基泰天母」
、6億元的「基泰明德」、10億元的「基泰敦南」、8億元的「基泰微風」
、30億元的「基泰忠孝」、45億元的「基泰帝寶」等個案(表1)，
預計推出的總金額約在140億元。
另外，在台北羅斯福路台電大樓還有19億元的「羅斯福路都市更新案」，
正在繼續整合附近的土地，在南港地區還有12億元的「南港案」，
在關渡、士林都有個案準備作為2008年到2010年的主要建案，
「所以，我們在陽宅的不動產市場裡，還是積極的找尋最佳的投資標的。」馮先勉有信心的表示。
不過，法人除了關心基泰的「陽宅」之外，對於基隆大水窟的「陰宅」個案，則是更感興趣。
統一證券表示，過去曾經研究龍巖集團土葬的每坪利益至少約50萬元來計算，
基泰建設擁有3萬坪的合法墓園基地，以每坪60萬元「全部」出售來計算，獲利金額就高達150億元，
以目前基泰的股本來計算，EPS的貢獻度可達54.46元。
如何看待墓園的投資報酬率
如果以興建納骨塔的方式來計算，以200％的容積率計算，
粗估可以興建6萬坪樓地板面積，以每個塔位0.5坪計算，
共可以興建成12萬個納骨塔，以每個30萬元計算，可售金額達360億元，
扣除30億元的土地成本、60億元的營造成本，
開發利益約270億元，可貢獻EPS98.04元。
不過，現階段在台灣的納骨塔市場已經接近飽和，
市場供過於求的現象普遍，基泰經過考慮之後，
決定將這3萬坪的墓園土地，以「賣墓園」做為產品銷售主軸，
在這樣的方式下，估計全案的EPS貢獻度，將可達54.46元之多。
元富投顧對於這件個案的推估則比較保守，
在其報告中表示，以合法墓地ASP每坪至少30萬元推算，
扣除營造成本、土地成本後，假設地主與建商(國統)的分配比例為5：5，
再以生前契約產品之營收貢獻，必須以20年以上之長期角度來看，
若以20年為基準，則平均對每年的EPS貢獻保守估計為1.3元。
若納入塔位產品計算，則每年EPS貢獻應達2元以上。
墓園行情標準是什麼？
這是法人的算法，誰對誰錯還不知道，重要的是，能不能夠「賣完」，才是最重要的計算基礎。
殯葬業者表示，目前台北縣墓地的平均價格約每坪32萬元，
「在墓地的行情部分，三芝的慈安墓園去年底每坪約22萬元，
北海福座的行情是每坪32萬元，加上工程款每坪5.5萬元，
林口的頂福陵園則每坪28~32萬元之間，
不過這墓地大都沒有所有權，一旦往生者撿骨之後，就需歸還墓園管理。
另外，金寶山墓園每坪售價40萬元、龍巖人本每坪售價30萬元(素地)以上，
以台北市而言，目前火化率高達85.6％，對於墓地的需求其實並不是那麼大。」
一位林姓業者這麼說道。
而基泰的「萬事如意」墓園案則是買斷土地，在基地上建立一座屬於個人或家族的私人紀念館，
工程款由買方委託基泰建設興建，未來墓園的管理、綠化等相關費用，
也由基泰向墓園持有者的家族收取，與現在一般墓園有使用權無所有權的方式不同，
行情當然就會比較高。「馮博士(朋友私下對馮先勉的暱稱)是很聰明的人，
這樣的操作等於是一頭牛扒好幾層皮，墓園土地要賺錢、墓園興建要賺錢，
以後的墓園管理還要收管理費，可以持續的租金收入，未來，
他恐怕還會把這個墓園案發行REITs咧！」
一位與馮先勉熟識10於年的陸姓估價師這麼說道。
要把基泰的轉投資收益併入計算
而更讓法人注意的是，基泰建設擁有國統環保工程20％的股權，
基隆大水窟52公頃的土地裡，基泰只有3萬坪，
未來墓園個案銷售屬於國統的收益認列中，還有20％的收益要歸於基泰，
這個部分的業績則是另一個轉投資收益可以被注意的項目。
基泰在2007年的陽宅部分，有5件總銷金額140億元的個案推出，
這些個案都是台北市內的土地，銷售上應該不成問題，
所以，以近幾年的推案與銷售狀況來觀察，
保守預估基泰2007年全年營收為29.42億元，
由於大部分建案毛利率介於25~30％左右，推估基泰2007年EPS為2.06元。
這樣的數字不含基隆大水窟墓園案的銷售認列，
因此，今年業績能否出現「意外」的大幅增長，
就要看看下半年這件「萬事如意」個案的銷售狀況了。
備註 :
以上為多年前的文章 , 目前墓地行情又漲了一大段 , 每坪90~180萬 .
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
併購情報
新北市合法私立墓園，公司出售(100%退場)。
物件內容：
1. 土地
2. 私立墓園設立許可執照。
3. 殯葬設施經營業的執照。
/// 特許行業 /// 潛在獲利高 ///
物件都在新北市，價格10~15億元。
其他資訊請洽：
楊先生 0937 926 519
歡迎同業介紹配合
留言列表
